万科企业股份有限公司                www.lhratings.com                调处〔2025〕3676 号   调处资信评估股份有限公司通过对万科企业股份有限公司主体 止境关连债券的信用景色进行追踪分析和评估，折服保管万科企业 股份有限公司主体永远信用等第为 AAA，保管“21 万科 04”“21 万科 06”“22 万科 02”“22 万科 03”“22 万科 04”“22 万科 GN001”“22 万 科 GN002”“22 万 科 GN003”“22 万 科 MTN004”“22 万科 MTN005”“23 万科 MTN001”“23 万科 MTN002”“23 万科 MTN003”“23 万科 MTN004”信用等第为 AAA，评级预测为褂讪。   特此公告                            调处资信评估股份有限公司                            评级总监：                                 二〇二五年五月三旬日              声    明   一、本答复是调处资信基于评级方法和评级法子得出的限制发表之日的 独处见识论述，未受任何机构或个东谈主影响。评级论断及关连分析为调处资信 基于关连信息和尊府对评级对象所发表的前瞻性不雅点，而非对评级对象的事 实论述或鉴证见识。调处资信有充分根由保证所出具的评级答复顺从了真 实、客不雅、自制的原则。鉴于信用评级做事特质及受客不雅条件影响，本答复 在尊府信息获取、评级方法与模子、将来事项预测评估等方面存在局限性。   二、本答复系调处资信接纳万科企业股份有限公司（以下简称“该公 司”）寄托所出具，除因本次评级事项调处资信与该公司组成评级寄托关系 外，调处资信、评级东谈主员与该公司不存在职何影响评级行径独处、客不雅、公 正的关联关系。   三、本答复援用的尊府主要由该公司或第三方关连主体提供，调处资信 履行了必要的守法造访义务，但对援用尊府的真的性、准确性和无缺性不作 任何保证。调处资信合理采信其他专科机构出具的专科见识，但调处资信不 对专科机构出具的专科见识承担任何使命。   四、本次追踪评级驱散自本答复出具之日起至相应债券到期兑付日有 效；证据追踪评级的论断，在有用期内评级驱散有可能发生变化。调处资信 保留对评级驱散赐与诊治、更新、阻隔与拆除的权益。   五、本答复所含评级论断和关连分析不组成任何投资或财务提议，而况 不应当被视为购买、出售或持有任何金融产物的保举见识或保证。   六、本答复弗成取代任何机构或个东谈主的专科判断，调处资信分歧任何机 构或个东谈主因使用本答复及评级驱散而导致的任何损失负责。   七、本答复所列示的主体评级及关连债券或证券的追踪评级驱散，不得 用于其他债券或证券的刊行行径。   八、本答复版权为调处资信统统，未经籍面授权，严禁以任何神情/方式 复制、转载、出售、发布或将本答复任何内容存储在数据库或检索系统中。   九、任何机构或个东谈主使用本答复均视为依然充分阅读、领路并本旨本声 明条件。                             万科企业股份有限公司                项   目                  本次评级驱散   前次评级驱散      本次评级时候          万科企业股份有限公司                   AAA/褂讪   AAA/褂讪 评级不雅点          万科企业股份有限公司（以下简称“公司”）动作国内较早从事房地产开发的房地产龙头企业之一，资历            了多轮周期，行业教授丰富，区域布局相对平衡，所开发物业业态多元。公司较早布局拓展城市配套服务关连            业务，物流、生意、长租公寓等多元化业务发展态势邃密。2024 年，公司签约销售金额大幅下落，筹资行径现            金流延续净流出态势，公司通过盘活存量财富等技能化解流动性压力，并在第一大股东的援手下完成 2024 年及            财务投资赔本以及折价处置财富回笼资金等身分影响，公司 2024 年大幅赔本。现在公司短期债务占比偏高，再            融资压力大。奉陪公司起劲确保安全底线压降债务与回笼资金，公司财富畛域与盈利辩论下落压力仍大。公司            个体信用表现存所下落，但 2025 年 1 月以来公司第一大股东充实公司策动照应力量，并对公司援手力度有所加            大，故意于缓解公司的债务偿还风险。               个体诊治：无。               外部援手诊治：公司第一大股东通过充实公司策动照应力量、利用其各方资源上风匡助公司处置财富及协            调种种金融资源等方式援手公司发展，并向公司提供股东借款用于公司偿还在公开市集刊行的债券本息。 评级预测          房地产行业仍处诊治阶段，类似投资端力度减轻，公司将来销售仍有下落压力。现在公司短期债务占比偏            高，现款流照应压力大。公司第一大股东对公司援手力度增强，有助于缓解公司的流动性压力，公司的评级展            望为褂讪。               可能引致评级上调的明锐性身分：不适用。               可能引致评级下调的明锐性身分：签约销售额不息大幅下落；融资模式转型遭受挑战，可动用货币资金规            模不息下落；第一大股东对公司援手意愿下落。 上风 ? 行业地位当先，面目储备较为填塞。公司动作国内较早从事房地产开发的企业之一，行业教授丰富，品牌著名度高，销售畛域  长年稳居行业销售排名前线。限制 2024 年底公司仍保持较为填塞的面目储备，同期面目区域散播合座相对平衡，大致缩小区  域连合度对公司策动的影响。 ? 策动与服务业务与开发业务协同效应慢慢阐扬。永远以来公司在巩固主业房地产开发业务上风的基础上，不息拓展城市配套服  务关连业务，生意开发与运营、物业服务和物流仓储服务等业务发展态势邃密，有助于分散策动风险。 ? 公司第一大股东对公司援手力度大幅增强。公司第一大股东通过充实公司策动照应力量、利用其各方资源上风匡助公司处置资  产及谐和种种金融资源等方式援手公司发展，并向公司提供股东借款用于公司偿还在公开市集刊行的债券本息（限制 2025 年                         。                                                         追踪评级答复      |    1 存眷 ? 房地产行业不息诊治，公司销售金额不息下落。奉陪房地产市集大幅降温与公司投资力度放缓，公司销售压力较大，且存量项  目去化压力加大。同期，公司合作开发存在一定例模，需存眷行业下行期合作方风险。 ? 股权结构较为分散。公司股权较为分散，且无本体遏抑东谈主，需存眷其股权结构及公司治理的褂讪性。 ? 融资环境变化，债券连合兑付压力大。2024 年，公司筹资行径现款流入同比下落 24.44%。限制 2024 年底，公司统一口径货币  资金 881.63 亿元，较上年下面落 11.67%；公司本部货币资金 9.11 亿元，较上年下面落 95.05%。公司过往主要弃取“总对总”  的融资方式，债务较为连合于公司本部，限制 2024 年底，公司本部一皆债务 2242.01 亿元；同期公司濒临多量公开市集债券到  期，债券连合兑付压力大。 ? 2024 年大幅赔本，预计将来事迹仍将不息承压。受开发业务结算毛利率大幅下落、计提信用减值和存货跌价准备、非主业财务  投资赔本以及折价处置财富回笼资金等身分影响，公司 2024 年大幅赔本。现在公司连合兑付压力较大，奉陪公司起劲确保安  全底线压降债务与回笼资金，公司财富畛域与盈利辩论下落压力仍大。                                                         追踪评级答复     |   2 本次评级使用的评级方法、模子、打分表及驱散 评级方法   房地产企业信用评级方法 V4.0.202208                                                   评级方法       ╳╳╳╳╳╳╳╳信用评级方法 V4.0.202208（加超畅通） 评级模子   房地产企业主体信用评级模子（打分表） V4.0.202208                                            评级模子          2024 年底公司财富组成                                                                                             ╳╳╳╳╳╳╳╳信用评级模子（打分表） V4.0.202208（加超链   评价内容       评价驱散        风险身分           评价要素               评价驱散                         永远股权投资                                      宏不雅和区域风险                 2                            8.98%                          策动环境                                         行业风险                  5                                                                                                      存货   策动风险        A                         基础熏陶                  1                                               其他                         自己竞争力           企业照应                  2                                         策动分析                  1                                         财富质地                  1                                                                                           投资性                           现款流           盈利能力                  5                                                                                           房地产                                                                                       货币资金   财务风险        F3                        现款流量                  1                                  本钱结构                         1                                  偿债能力                         3                     劝诱评级                                     aa- 个体诊治身分：                                                       --                           2024 年公司收入组成（单元：亿元）                    个体信用等第                                    aa   - 外部援手诊治身分：                                                    +3                                                             90.16                  评级驱散                 AAA 个体信用景色变动阐述：由于公司 2024 年大幅赔本带动盈利能力与偿债能力得分下落，公 司劝诱评级由前次评级的 aaa 变动为 aa-。 外部援手变动阐述：议论到公司第一大股东对公司援手力度权臣增强，股东对其援手力度与 援救意愿很强，公司外部援手由前次评级的上调 0 个子级诊治为上调 3 个子级。公司外部支 持子级及诊治是调处资信评估股份有限公司（以下简称“调处资信”）劝诱其个体信用景色， 并证据外部援手能力和援手可能性所折服的。 评级模子使用阐述：评级映射关系矩阵参见调处资信最新透露评级时间文献。 主要财务数据                              统一口径                                                           房地产及关连业务                             物业服务              其他业务收入     项 目             2022 年       2023 年       2024 年       2025 年 3 月 现款类财富（亿元）              1372.32       998.35       883.58               755.49 财富总额（亿元）              17578.05     15048.50     12862.60          12440.39 统统者权益（亿元）              4056.37      4029.34      3388.55           3299.74                                      公司现款流情况 短期债务（亿元）                645.17       624.16      1582.78                     / 永远债务（亿元）               2495.89      2576.35      2029.99                     /                                                            108.09 一皆债务（亿元）               3141.06      3200.52      3612.77                     / 营业总收入（亿元）              5038.38      4657.39      3431.76               379.95        亿 -100.00                                                                                      元                                      -46.16                         -57.93 利润总额（亿元）                524.08       298.05      -471.87               -67.31                                                                                          -97.54                                                                                           -200.00        -130.30 EBITDA（亿元）              666.14       437.30      -318.08                    --                                                                                           -300.00 策动性净现款流（亿元）              27.50        39.12        38.00               -57.93                                                                   -276.73                                                                                           -400.00 营业利润率（%）                 14.71        11.24         4.82                 0.90                            2022年                                                                                                                               -368.13 净财富收益率（%）                 9.27         5.08       -14.37                    -- 财富欠债率（%）                 76.92        73.22        73.66                73.48         策动行径现款流量净额                      投资行径现款流量净额                 筹资行径现款流量净额 一皆债务本钱化比率（%）             43.64        44.27        51.60                     / 流动比率（%）                 131.32       139.97       127.60               130.34 策动现款流动欠债比（%）              0.26         0.48         0.53                    -- 现款短期债务比（倍）                2.13         1.60         0.56                     / EBITDA 利息倍数（倍）            5.53         3.07        -2.32                    --                                     公司债务情况 一皆债务/EBITDA（倍）            4.72         7.32       -11.36                    --                                                                                          80.00%                            公司本部口径                                                    3000.00     项 目             2022 年       2023 年       2024 年       2025 年 3 月                2500.00 财富总额（亿元）               5457.23      5308.94      4957.48        4954.92            亿 2000.00                                                                                    元                43.64% 统统者权益（亿元）              1599.75      1708.01      1528.96              1550.07        1500.00                                39.00% 一皆债务（亿元）               2140.67      2056.36      2242.01                    /        1000.00 营业总收入（亿元）                26.15        28.78        34.64                 2.70           500.00                                                                          10.00% 利润总额（亿元）                145.71       154.25      -179.05                21.11             0.00 财富欠债率（%）                 70.69        67.83        69.16                68.72                    短期债务                      永远债务                       财富欠债率 一皆债务本钱化比率（%）             57.23        54.63        59.45                    /                    一皆债务本钱化比率                 永远债务本钱化比率 流动比率（%）                 219.36       228.60       174.34               184.69 策动现款流动欠债比（%）             -9.17        -1.83        -5.28                    -- 注：1．本答复中部分统统数与各相加数之和在余数上存在各异，系四舍五入形成，除很是阐述外，均指东谈主 民币；2．短期债务包括短期借款、一年内到期的永远借款和马虎债券，不含已计提的马虎利息；永远债务 包括永远借款、马虎债券；利息开销剔除租借欠债的利息开销；3．公司 2025 年一季度数据未经审计；4．“- -”默示辩论不适用，“/”默示数据未获取 尊府着手：调处资信证据公司财务报表整理                                                                                                                           追踪评级答复                                   |             3 追踪评级债项概况       债券简称                刊行畛域（亿元）         债券余额（亿元）        到期兑付日                           特殊条件 注：上述债券仅包括由调处资信评级且限制评级时点尚处于存续期的债券 尊府着手：调处资信整理 评级历史     债项简称          债项评级驱散     主体评级驱散        评级时候         面目小组                     评级方法/模子                评级答复                     AAA              AAA   2024/06/07                                                   阅读原文                                                         赵兮             房地产企业信用评级方法（V4.0.202208）/房地产企                                                                                                         阅读原文                                                         赵兮             房地产企业信用评级方法（V4.0.202208）/房地产企                                                                                                         阅读原文                                                         赵兮             房地产企业信用评级方法（V4.0.202208）/房地产企                                                                                                         阅读原文                                                         赵兮             房地产企业信用评级方法（V4.0.202208）/房地产企                                                                                                         阅读原文                                                         赵兮             房地产企业信用评级方法（V3.1.202205）/房地产企                                                                                                         阅读原文                                                         赵兮             房地产企业信用评级方法（V3.0.201907）/房地产企                                                                                                         阅读原文                     AAA              AAA   2022/06/20                                                   阅读原文                                                         赵兮             房地产企业信用评级方法（V3.0.201907）/房地产企                                                                                                         阅读原文                     AAA              AAA   2022/02/14                                                   阅读原文                                                         赵兮             房地产企业信用评级方法（V3.0.201907）/房地产企                                                                                                         阅读原文                                                         赵兮             房地产企业信用评级方法（V3.0.201907）/房地产企                                                                                                         阅读原文                                                         赵兮             房地产企业信用评级方法（V3.0.201907）/房地产企                                                                                                         阅读原文                                                         冯磊             房地产企业信用评级方法（V3.0.201907）/房地产企                                                                                                         阅读原文                     AAA              AAA   2021/07/15                                                   阅读原文                                                                                         追踪评级答复          |      4                                                         冯磊   房地产企业信用评级方法（V3.0.201907）/房地产企                                                                                               阅读原文                AAA         AAA         2021/04/30                                             阅读原文                                                         冯磊   房地产企业信用评级方法（V3.0.201907）/房地产企                                                                                               阅读原文 注：上述历史评级面目的评级答复通过答复畅通可查阅；2019 年 8 月 1 日之前的评级方法和评级模子均无版块编号 尊府着手：调处资信整理 评级面目组 面目负责东谈主：赵兮 zhaoxi@lhratings.com 面目组成员：卢瑞 lurui@lhratings.com    公司邮箱：lianhe@lhratings.com     网址：www.lhratings.com    电话：010-85679696               传真：010-85679228    地址：北京市向阳区开国门外大街 2 号中国东谈主保财险大厦 17 层（100022）                                                                               追踪评级答复          |      5 一、追踪评级原因       证据关联法例要求，按照调处资信评估股份有限公司（以下简称“调处资信”                                        ）对于万科企业股份有限公司（以下简称“公司”                                                             ） 止境关连债券的追踪评级安排进行本次追踪评级。 二、企业基本情况                         ）前身为 1984 年 5 月成立的“当代科教仪器展销中心”。1988 年 11 月信深圳市东谈主       万科企业股份有限公司（以下简称“公司” 民政府“深府办〔1988〕1509 号文”批准，公司实施股份制改革并改名为“深圳万科企业股份有限公司”。1991 年 1 月 29 日，公 司 A 股股票在深圳证券交易所上市（证券代码“000002.SZ”）                                  。1993 年 5 月 28 日，公司刊行 B 股在深圳证券交易所上市，并于 过去 12 月更为现名。2014 年 6 月 25 日，公司 B 股以先容方式迂回上市地在香港调处交易统统限公司（以下简称“香港联交所”                                                                    ）                 。限制 2025 年 3 月底，公司股份总和为 119.31 亿股，深圳市东谈主民政府国有财富监督照应委员会所属 上市（证券代码“2202.HK”）                            ）系公司的第一大股东（持股比例为 27.18%） 的全资子公司深圳市地铁集团有限公司（以下简称“深铁集团”                      。公司无控股股东及 本体遏抑东谈主，股权较为分散，需存眷其股权结构的褂讪性。限制 2025 年 3 月底，公司第一大股东不存在对公司进行股权质押的情 况。       公司主营业务包括房地产开发及关连财富策动和物业服务，按照调处资信行业分类步骤诀别为房地产行业。       限制 2025 年 5 月 20 日，公司集团总部内设董事会办公室、集团办公室\党群做事部、计策投资运营照应部、财务资金照应部、 东谈主力资源部、审计监察部\监事会办公室\纪委办公室、法务部；事迹集团内设开发策动事迹集团 BG1和物业事迹集团 BG；事迹单 元内设长租公寓事迹部 BU2、财顾事迹部 BU、旅店与度假事迹部 BU、国际事迹部 BU、食物事迹部 BU 和物流事迹部 BU。       限制 2024 年底，公司统一财富总额 12862.60 亿元，统统者权益 3388.55 亿元（含少数股东权益 1361.88 亿元）                                                                          ；2024 年，公 司杀青营业总收入 3431.76 亿元，利润总额-471.87 亿元。       限制 2025 年 3 月底，公司统一财富总额 12440.39 亿元，统统者权益 3299.74 亿元（含少数股东权益 1332.46 亿元）                                                                              ；2025 年 1 －3 月，公司杀青营业总收入 379.95 亿元，利润总额-67.31 亿元。       公司注册地址：深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心；法定代表东谈主：辛杰。 三、债券概况及召募资金使用情况       限制 2025 年 4 月底，公司由调处资信评级的存续债券见下表，公司按照召募阐述书限定的用途使用召募资金，不存在变更募 集资金用途的情况。                              图表 1 • 限制 2025 年 4 月底公司由调处资信评级的存续债券概况           债券简称              刊行金额（亿元）           债券余额（亿元）             起息日            期限（年）                                                                                追踪评级答复       |   6 尊府着手：Wind 四、宏不雅经济和政策环境分析 快增长，国内需求束缚扩大，股市楼市价钱总体褂讪。宏不雅政策发达落实寰宇两会和中央经济做事会议精神，使用超永远很是国债 资金援手“两重两新”政策，加速专项债刊行和使用；篡改金融器具，珍惜金融市集褂讪；作念好全场地扩大国内需求、建设当代化 产业体系等九项要点做事。 力，一季度经济增长为杀青全年经济增长主见奠定坚实基础。信用环境方面，东谈主民银行实施遏抑宽松的货币政策。抽象欺骗进款准 备金、公开市集操作、中期假贷便利、再贷款再贴现等器具，保持流动性充裕。健全市集化的利率调控框架，下调政策利率及结构 性货币政策器具利率，带动存贷款利率下行。推动优化科技篡改和时间阅兵再贷款，用好两项本钱市集援手器具。对持市集在汇率 形成中起决定性作用，保持汇率预期巩固。接下来，东谈主民银行或将生动把捏政策实施力度和节律，保持流动性充裕。    下阶段，保持经济增长速率，珍惜股市楼市价钱褂讪，不息激动地方政府债务化解对于完周密年经济增长主见具有首要敬爱敬爱。 投入 4 月之后，全球关税不折服性纵情碎裂贸易链。预计财政和货币政策将会当令遏抑加码，稳住经济增长态势。中国将扩大高水 平对外通达，同列国开辟全球贸易新模式。    无缺版宏不雅经济与政策环境分析详见《宏不雅经济信用不雅察（2025 年一季度报）                                        》。 五、行业分析 存去化周期出现下落拐点，但仍处高位，短期内去库存依旧是行业要点。“稳住楼市”主见下，促进房地产市集止跌回稳或是将来 政策优化主标的，利好政策有望不绝开释，但住户收入预期和信心尚未复原，预计 2025 年行业销售面积降幅收窄，不绝筑底；在 销售弱复苏以及房企资金有限情况下，预计 2025 年地皮市集将不绝缩量，但中枢城市中枢区域地皮资源仍将保管高热度。无缺版 房地产行业分析详见《2025 年房地产行业分析》                        。 六、追踪期主要变化 （一）基础熏陶    公司是寰宇畛域当先的房地产开发企业，有约 40 年的房地产行业教授，面目开发教授丰富。永远以来公司在巩固主业房地产 开发业务上风的基础上，不息拓展城市配套服务关连业务，生意开发与运营、租借住宅、物业服务和物流仓储服务等业务发展态势 邃密。公司业务和财富畛域大（限制 2024 年底财富总额和统统者权益分别为 12862.60 亿元和 3388.55 亿元）                                                              ，销售金额和面积常 年位列寰宇房地产企业前线（2024 年，公司位列克而瑞销售排名榜全口径和权益口径第 4 名）                                              ，品牌著名度高。区域散播方面，公 司面目区域散播合座相对平衡，大致缩小区域连合度对公司策动的影响。    证据公司提供的中国东谈主民银行《企业信用答复》                    ，限制 2025 年 5 月 16 日，公司无未结清不良或                        （中征码：4402000000325267） 存眷类信贷信息。限制 2025 年 5 月 20 日，调处资信未发现公司曾被列入寰宇失信被履行东谈主名单。                                                               追踪评级答复       |   7 （二）照应水平 因辞去公司董事、董事会投资与决策委员会委员、总裁、首席履行官、授权代表等职务，不再担任公司任何职务；朱旭女士因做事 诊治原因辞去公司董事会秘书、公司秘书、授权代表等职务，不绝在公司做事。同日，第二十届董事会第十二次会议选举辛杰先生 为公司第二十届董事会主席，遴聘郁亮先生、李锋先生、华翠女士和李刚先生为公司履行副总裁，遴聘田钧先生为公司董事会秘 书，任期均从董事会审议通过之日起至第二十届董事会任期届满止。      辛杰先生，1966 年诞生，现任公司董事会主席，深铁集团党委布告、董事长。辛先生于 1988 年获沈阳工业大学工学学士学位； 公司做事；1998 年 8 月－1999 年 2 月，任深圳市长盛实业发展有限公司副司理；1999 年 2 月－2004 年 12 月，历任深圳圣廷苑酒 店筹备组负责东谈主，深圳市圣廷苑旅店有限公司常务副总司理、总司理、董事长；2004 年 12 月－2009 年 10 月，任深圳市长城投资 控股股份有限公司副总司理，兼任深圳圣廷苑旅店有限公司董事长、总司理；2009 年 10 月－2017 年 9 月，历任深圳市天健（集 团）股份有限公司董事、总司理、党委副布告，董事长、党委布告；2017 年 9 月于今，任深铁集团党委布告、董事长；2020 年 7 月于今，任公司董事，2023 年 10 月至 2025 年 1 月，任公司董事会副主席。2025 年 1 月于今，任公司董事会主席。 （三）策动方面      （1）策动概况 期。2025 年一季度公司营业总收入与毛利率延续下落态势。 行业诊治，毛利率低于投资预期。2025 年 1－3 月，公司杀青营业总收入 379.95 亿元，同比下落 38.31%；抽象毛利率下落至 6.10%。                        图表 2 • 2022－2024 年公司营业总收入及毛利率情况（单元：亿元）      业务板块                  收入           占比        毛利率       收入           占比        毛利率       收入         占比          毛利率 主营业务收入            4962.20     98.49%     19.50%    4591.73      98.59%    15.38%   3341.61     97.37%         9.90% 其中：房地产及关连 业务 物业服务               257.74      5.12%     14.42%     294.27       6.32%    14.96%    331.32      9.65%         13.21% 其他业务收入              76.18      1.51%     23.03%      65.66       1.41%    4.88%      90.16      2.63%         20.33% 营业总收入统统           5038.38     100.00%    19.55%     4657.39    100.00%    15.23%   3431.76    100.00%         10.17% 注：毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入*100% 尊府着手：调处资信证据公司年报整理      （2）房地产开发业务                                          图表 3 • 公司获取地皮储备情况                  面目                               2022 年                  2023 年                 2024 年 面目数目（个）                                                         36                   43                          13 新增全口径规画建筑面积（万平素米）                                              690                  596                         137 新增权益规画建筑面积（万平素米）                                               404                  333                          83                                                                                         追踪评级答复            |       8 新增权益地价总额（亿元）                                            496                        463                               56 楼面均价（元/平素米）                                         12297                         13899                           6670 期末全口径待建面积（万平素米）                                        3593                       3304                             3118 期末权益待建面积（万平素米）                                         2277                       2081                            1995 注：公司的地皮储备口径为拟建面目建筑面积数据，不包括在建面目关连数据 尊府着手：调处资信证据公司年报整理    限制 2024 年底，公司全口径待建面积 3118 万平素米，较上年下面落 5.60%；合座区域布局相对分散，可在一定进程上反抗区 域轮动风险。    公司开发建设畛域仍较大，濒临投资建设资金开销压力。同期，公司合作开发存在一定例模，需存眷行业下行期合作方风险。 约 2375 万平素米，同比下落 24.2%，完成岁首辩论的 107.7%。公司开复工面积低于岁首辩论主要因为公司对持以销定产的策略， 加强现款流管控，劝诱市集流速表现，对部分面目的开发节律进行了生动诊治。2025 年 1－3 月，公司杀青新开工及复工计容面积                         图表 4 • 公司房地产开发主要辩论（单元：万平素米）             面目                 2022 年                  2023 年                2024 年                   2025 年 1－3 月 新开工面积                                   1568                             /                       /                     / 开复工面积                                       /                         1706                1023                       213 齐备面积                                    3629                          3134                2375                       216 全口径在建建筑面积                               8260                          5886                3720                    3484 权益在建建筑面积                                5240                          3727                2415                    2255 尊府着手：调处资信证据公司年报及一季报整理    在建及拟建面目方面，奉陪开发业务畛域收缩，公司期末在建建筑面积逐年下落。限制 2024 年底，公司在建面目统统容建筑 面积较上年下面落 36.80%，但在建面目与规画中面目体量仍较大。此外，公司还参与了一批旧城阅兵面目，按现时规画条件，总 计容建筑面积约 356.8 万平素米。议论到上述在建、拟建及旧城阅兵面目存在一定的建设资金需求，公司存在一定的开发开销压力。 同期，公司合作开发存在一定例模，需存眷行业下行期合作方风险。    奉陪房地产市集降温与公司投资力度放缓，公司 2024 年签约销售金额大幅下落；公司不息激动“一揽子”决策，把捏大批资 产交易契机，加速资金回流。奉陪拿地畛域下落以及存量面目不息去化，公司将来销售仍有下落压力。    奉陪房地产市集大幅降温与公司投资力度放缓，2024 年，公司签约销售金额和签约销售面积分别同比下落 34.6%和 26.6%。公 司不息激动“一揽子”决策，把捏大批财富交易契机，加速资金回流。2024 年，公司完成 54 个面目的大批交易，散播寰宇 19 个 城市，涵盖办公、生意、旅店、公寓等业态，统统签约金额 259 亿元。2025 年 1－3 月，公司杀青左券销售面积 254 万平素米，合 同销售金额 349 亿元，同比分别下落 35.1%和 39.8%。                                 图表 5 • 公司房地产销售情况             面目                 2022 年                  2023 年                2024 年                   2025 年 1－3 月 全口径销售面积（万平素米）                           2630                          2466                1811                       254 全口径销售金额（亿元）                             4170                          3761                2460                       349 销售均价（元/平素米）                             15854                    15252                13587                       13748 尊府着手：调处资信证据公司年报及一季报整理    从销售区域来看，公司面目区域散播合座相对平衡，大致缩小区域连合度对公司策动的影响。从占比情况看，2024 年，公司 分区域的销售金额占比变动很小。                         图表 6 • 2024 年公司分区域的销售情况（单元：亿元）                  区域                             销售金额                         占比                      占相比上年变动情况 南边区域                                                          621.7                23.60%                -0.10 个百分点 上海区域                                                          773.1                34.30%                +0.10 个百分点                                                                                       追踪评级答复                  |       9 北京区域                                              334.2         13.50%            -- 东北区域                                              130.1          5.10%            -- 华中区域                                              205.3          9.10%            -- 西南区域                                              203.2          7.10%            -- 西北区域                                              145.1          6.50%            -- 其他                                                 47.5          0.80%            -- 统统                                              2460.20        100.00%            -- 注：北京区域包括北京市、河北省、内蒙古自治区、山东省、山西省、天津市；东北区域包括辽宁省、黑龙江省、吉林省；华中区域包括湖北省、河南省、湖南省、江西省；南边区域包括广东 省、福建省、海南省、广西壮族自治区；上海区域包括上海市、安徽省、江苏省、浙江省；西北区域包括陕西省、甘肃省、宁夏回族自治区、青海省、新疆维吾尔自治区；西南区域包括四川 省、重庆市、贵州省、云南省；其他包括香港、纽约、旧金山、伦敦、西雅图 尊府着手：调处资信证据公司年报整理      （3）其他业务      公司定位于城市建设服务商，策动与服务业务具有较强先发上风，且与开发业务协同效应慢慢阐扬，有助于分散策动风险， 大致对公司收入形成补充；公司较为丰富的策动性不动产面目储备也有助于公司拓宽融资渠谈。      ①   物业服务      公司物业服务业务主要由旗下子公司万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”                                              ）负责运营。公司已分拆万物云 于香港联交所上市。万物云是中国当先的全域空间服务提供商，并通过 AIoT（东谈主工智能物联网）以及 BPaaS（经过即服务）惩办 决策杀青汉典和羼杂运营（Remote & Hybrid）                            ，为客户培植空间服务效果。2024 年，万物云杀青营业收入 363.8 亿元（含对公司合                ，同比增长 8.9%。其中社区空间居住花费服务收入 210.2 亿元，占比 57.8%，同比增长 11.0%； 并范围内以及对外部单元营业收入） 商企和城市空间抽象服务收入 123.3 亿元，占比 33.9%，同比增长 5.4%；AIoT 及 BPaaS 惩办决策服务收入 30.3 亿元，占比 8.3%， 同比增长 8.6%。      ②   租借住宅      公司旗下“泊寓”是寰宇最大的连合式公寓提供商。2024 年，公司租借住宅业务（含非并表面目）杀青营业收入 37.02 亿元， 同比增长 7%。2024 年，               “泊寓”新获取房间 4.06 万间，净新增开业 1.11 万间。限制 2024 年底，                                                         “泊寓”共运营照应租借住房 26.24 万间，累计开业 19.12 万间，服务企业客户超 5400 家。泊寓积极响应国度纳保政策，所照应的租借住宅中，有 12.57 万间纳入保险 性租借住房。      ③   生意开发与运营      公司生意物业开发与运营业务包含购物中心、社区生意等业务形态。印力集团控股有限公司（以下简称“印力集团”                                                        ）为公司 主要生意物业开发与运营平台。2024 年，公司生意业务（含非并表面目）营业收入 88.9 亿元，同比下落 2.5%。限制 2024 年底， 公司统统开业 181 个生意面目（不含轻财富输出照应面目）                             ，建筑面积 1081 万平素米；规画中庸在建生意建筑面积为 196 万平素 米。公司照应运营的生意面目中，长三角及珠三角城市畛域占比跳跃 58%，四个一线城市的占比为 29%，一二线城市的占比跳跃      ④   物流仓储      万科物流发展有限公司（以下简称“万纬物流”                          ）为公司物流仓储服务及一体化供应链惩办决策平台。2024 年，物流仓储业务 （含非并表面目）杀青营业收入 39.7 亿元。其中高标库收入 21.3 亿元；冷链营业收入 18.4 亿元。万纬物流中枢业务布局 47 城， 仓储畛域超 1,000 万平素米，领有超 160 个物流园区，寰宇运营照应超 50 个专科冷链物流园，服务超 3,400 家企业。限制答复期 末，物流仓储业务累计开业面目 151 个，可租借建筑面积 1043.1 万平素米，其中高标库可租借建筑面积 840.7 万平素米，稳按期 出租率 87%；冷链可租借建筑面积 202.4 万平素米，稳按期使用率 78%。      将来公司将对持肃肃策动，积极向新模式切换。 务能力，建设适合东谈主民寰球期待的“好屋子”“好服务”“好社区”，加速构建房地产发展新模式。公司将计策聚焦主业主营和重 点城市布局，加速推动财富处置和业务优化；积极向新模式切换，妥善化解债务风险的同期构筑本钱结构优化新模式；依托科技创 新，因地制宜打造面向将来、引颈行业的新质分娩力；以通达姿态整合伙源，不息培植中枢竞争力，共创城市重生态。                                                                   追踪评级答复      |    10 （四）财务方面      毕马威华振司帐师事务所（特殊平凡合伙）对公司 2024 年度财务答复进行了审计，并出具了步骤无保留审计见识。公司 2025 年一季度财务数据未经审计。 产组成，其可变现能力与账面价值在行业下行阶段均濒临一定压力。      财富方面，公司财富结构妥当房地产开发企业财富结构特征，主要由房地产板块及合作开发业务形成的关连财富组成。限制 致。奉陪销售回款下落及融资环境变化，公司货币资金畛域下落较快，限制 2024 年底公司货币资金畛域较上年下面落 11.67%。公 司其他应收款主要包括地皮止境他保证金、合作方策动交游款和应收联营/互助企业款等，受计提坏账准备和合作方策动交游款及 应收联营/互助企业款下落影响，限制 2024 年底公司其他应收款较上年下面落 13.11%；限制 2024 年底，公司其他应收款累计计提 坏账准备 280.85 亿元，在市集诊治阶段濒临一定资金回收风险。奉陪拿地畛域下落及面目结转，公司存货账面价值逐年下落，截 至 2024 年底较上年下面落 26.03%，其中已完工开发产物占比 23.88%（较上年底高潮 8.52 个百分点）                                                           ；限制 2024 年底公司存货累 计计提跌价准备 115.68 亿元，                  其中 2024 年新增计提存货跌价准备 70.60 亿元，                                              在行业诊治阶段公司存货不息濒临去化与跌价压力。 限制 2024 年底，公司永远股权投资较上年下面落 11.48%，主要系减少投资、宣告披发现款股利或利润及权益法下证明的投资损失 等身分所致；永远股权投资主要为对互助企业及联营公司的投资。限制 2024 年底，公司投资性房地产较上年底增长 28.08%，主要 系将印力集团纳入统一范围等身分所致；公司弃取成本模式计量投资性房地产。限制 2025 年 3 月底，公司统一财富总额 12440.39 亿元，较上年下面落 3.28%。                                   图表 7• 公司主要财富情况（单元：亿元）          面目                       金额             占比        金额             占比        金额                  占比        金额         占比 流动财富                  14153.56       80.52%    11502.60       76.44%     9175.12            71.33%     8833.34       71.01% 货币资金                   1372.08         7.81%     998.14         6.63%     881.63              6.85%     755.02        6.07% 其他应收款                  2726.95        15.51%    2548.40        16.93%    2214.25             17.21%    2183.54       17.55% 存货                     9070.57        51.60%    7016.96        46.63%    5190.09             40.35%    4993.07       40.14% 非流动财富                  3424.49       19.48%     3545.90       23.56%     3687.48            28.67%     3607.06       28.99% 永远股权投资                 1295.12         7.37%    1305.63         8.68%    1155.69              8.98%    1114.99        8.96% 投资性房地产                   985.72        5.61%    1101.34         7.32%    1410.57             10.97%    1400.58       11.26% 财富总额                  17578.05       100.00%   15048.50       100.00%   12862.60            100.00%   12440.39   100.00% 注：占比指单个财富科目占同期末财富总额的比重 尊府着手：调处资信证据公司年报及一季报整理                                   图表 8 • 限制 2024 年底公司财富受限情况                     受限财富称呼                                    受限账面价值（亿元）                              受限比例 货币资金                                                                                41.53                              4.71% 存货                                                                                 600.99                             11.58% 投资性房地产                                                                             743.02                             52.67% 固定财富                                                                                36.38                             17.65% 无形财富                                                                                 3.24                              3.90% 统统                                                                             1425.16                               11.08% 尊府着手：调处资信证据公司年报整理      限制 2024 年底，公司统统者权益 3388.55 亿元，较上年下面落 15.90%，主要系赔本所致。在统统者权益中，实收本钱、本钱 公积、盈余公积、其他抽象收益、未分拨利润和少数股东权益分别占 3.52%、7.70%、37.25%、-1.31%、13.03%和 40.19%，盈余公                                                                                                  追踪评级答复          |        11 积和少数股东权益占相比大。       限制 2024 年底，公司欠债总额 9474.05 亿元，较上年下面落 14.02%，主要系左券欠债及马虎账款下落所致。公司马虎账款主 要为马虎及预提工程款和马虎地价等，限制 2024 年末，公司马虎账款延续下落态势，较上年下面落 27.81%。公司其他马虎款主要 由马虎互助/联营企业款、马虎股权款与合作公司交游止境他和地皮升值税清理准备金等组成，限制 2024 年底，公司其他马虎款较 上年下面落 5.85%，变化不大。公司左券负借主要触及公司客户的房地产销售左券中收取的预收款，限制 2024 年底，公司左券负 债较上年下面落 37.67%。限制 2025 年 3 月底，公司欠债总额 9140.65 亿元，较上年下面落 3.52%。                                                  图表 9 • 公司主要欠债情况（单元：亿元）                面目                                     金额               占比        金额                占比          金额             占比             金额              占比 流动欠债                                  10778.02       79.71%      8217.85          74.58%     7190.62        75.90%             6777.10         74.14% 马虎账款                                   2892.16        21.39%     2216.88          20.12%     1600.33         16.89%            1349.43         14.76% 其他马虎款                                  1739.05        12.86%     1617.78          14.68%     1523.17         16.08%            1451.88         15.88% 一年内到期的非流动欠债                             639.22         4.73%         649.27        5.89%     1460.46         15.42%            1329.10         14.54% 左券欠债                                   4655.81        34.43%     3086.38          28.01%     1923.61         20.30%            1912.92         20.93% 非流动欠债                                  2743.67        20.29%     2801.31          25.42%     2283.43        24.10%             2363.55         25.86% 永远借款                                   1807.73        13.37%     1977.64          17.95%     1788.86         18.88%            1828.89         20.01% 马虎债券                                    688.16         5.09%         598.71        5.43%      241.13          2.55%             229.29          2.51% 欠债总额                                  13521.68       100.00%    11019.17         100.00%     9474.05        100.00%            9140.65     100.00% 注：占比指单个欠债科目占同期末欠债总额的比重 尊府着手：调处资信证据公司年报及一季报整理       限制 2024 年底，公司一皆债务33612.77 亿元，较上年底增长 12.88%。其中，短期债务占 43.81%，永远债务占 56.19%，短期 债务占比大幅培植。从融资对象来看，银行借款 2579.22 亿元（较上年底增多 30.69%）                                               ，债券 602.66 亿元（较上年下面落 23.94%）                                                                          ， 其他借款 430.90 亿元（较上年下面落 0.88%）                            。从债务辩论看，限制 2024 年底，公司财富欠债率、一皆债务本钱化比率和永远债 务本钱化比率分别为 73.66%、51.60%和 37.46%，较上年底分别提高 0.43 个百分点、提高 7.33 个百分点和下落 1.54 个百分点，公 司债务包袱有所加剧。                图表 10 • 公司债务结构（单元：亿元）                                                                   图表 11 • 公司债务辩论                                                                                            诊治后财富欠债率                短期债务            永远债务          短期债务占一皆债务比重     尊府着手：调处资信证据公司年报整理                                                            尊府着手：调处资信证据公司年报整理 公司大幅赔本。奉陪公司起劲确保安全底线压降债务与回笼资金，公司盈利辩论下落压力仍大。 致利息本钱化率下落等身分影响，用度总额同比增长 4.19%。2024 年，公司投资收益转负，计提存货跌价准备加多，并计提较大规 模其他应收款信用减值损失。受上述身分抽象影响，2024 年，公司利润总额为负。2025 年 1－3 月，公司营业利润率下落至较低水 平，利润总额仍为负。奉陪房地产行业不息诊治及公司处置财富回笼资金需求，公司盈利辩论下落压力仍大。                                                                                                                  追踪评级答复                    |        12                           图表 12 • 公司盈利能力情况（单元：亿元）             面目               2022 年             2023 年              2024 年              2025 年 1－3 月 营业总收入                                 5038.38             4657.39            3431.76                379.95 营业成本                                  4053.19             3947.84            3082.65                356.77 用度总额                                   252.98              222.90             232.24                 45.96 财富减值损失                                  -4.50              -34.90             -71.68                    -- 信用减值损失                                  -4.82               -3.78            -263.98                 -1.51 投资收益                                    41.16               26.88             -28.59                -22.22 利润总额                                   524.08              298.05            -471.87                -67.31 营业利润率                                 14.71%              11.24%              4.82%                 0.90% 总本钱收益率                                 5.91%               3.50%              -6.01%                    -- 净财富收益率                                 9.27%               5.08%             -14.37%                    -- 尊府着手：调处资信证据公司年报及一季报整理 动现款流转为净流入。2024 年，公司筹资行径现款流入和流出分别同比下落 24.44%和 24.54%，合座筹资行径现款流仍为净流出。                           图表 13 • 公司现款流量情况（单元：亿元）             面目               2022 年             2023 年              2024 年              2025 年 1－3 月 策动行径现款流入小计                            3656.73             3211.29            2196.22                414.61 策动行径现款流出小计                            3629.23             3172.16            2158.22                472.54 策动行径现款流量净额                              27.50               39.12              38.00                -57.93 投资行径现款流入小计                             191.66              152.73             196.88                 41.89 投资行径现款流出小计                             321.96              198.89              88.79                 15.09 投资行径现款流量净额                            -130.30              -46.16             108.09                 26.80 筹资行径前现款流量净额                           -102.80               -7.03             146.09                -31.13 筹资行径现款流入小计                            1570.33             1036.16             782.91                130.32 筹资行径现款流出小计                            1535.94             1404.29            1059.64                227.86 筹资行径现款流量净额                              34.39             -368.13            -276.73                -97.54 尊府着手：调处资信证据公司年报及一季报整理 一定压力；公司第一大股东对公司援手力度有所增强，有助于缓解公司流动性压力。                                 图表 14 • 公司偿债辩论   面目             辩论         2022 年              2023 年              2024 年              2025 年 3 月底          流动比率                        131.32%             139.97%             127.60%            130.34%          速动比率                         47.16%             54.58%               55.42%                56.67% 短期偿债辩论          策动现款/流动欠债（倍）                   0.26                0.48                 0.53                   --          现款类财富/短期债务（倍）                  2.13                1.60                 0.56                    /          EBITDA（亿元）                   666.14              437.30              -318.08                   -- 永远偿债辩论 一皆债务/EBITDA（倍）                   4.72                7.32               -11.36                   --          EBITDA/利息开销（倍）                 5.53                3.07                -2.32                   -- 注：策动现款指策动行径现款流量净额 尊府着手：调处资信证据公司年报及一季报整理                                                                               追踪评级答复            |        13   从短期偿债辩论看，2024 年，公司流动比率、速动比率和策动现款流动欠债比变化不大，现款短期债务比大幅下落。从永远 偿债辩论看，2024 年，公司 EBITDA 为负 。限制 2024 年底，公司统统者权益统统 3388.55 亿元，统统者权益畛域较大，仍可反抗 一定进程财富减值。   对外担保方面，限制 2024 年底，公司止境子公司对外担保（不包括对联公司的担保）余额 18.43 亿元。限制 2024 年底，公司 为客户的按揭贷款提供担保总额约 1371.20 亿元。   未决诉讼方面，限制 2024 年底，公司无首要未决诉讼、仲裁事项。   银行授信方面，限制 2025 年 3 月底，公司获取主要合作银行授信额度 4703.95 亿元，其中尚未使用的授信余额 2344.76 亿元， 尚未使用授信畛域较大；公司动作 A 股和 H 股上市公司，融资渠谈较为多元。   公司本部财富以其他应收款和永远股权投资为主，流动性欠安，议论到公司过往主要弃取“总对总”的融资方式，债务较为 连合于公司本部，而货币资金较多停留于子公司层面，需存眷公司本部流动性照应情况。   限制 2024 年底，公司本部财富总额 4957.48 亿元，较上年下面落 6.62%，                                              。其中，流动财富 4241.00 亿元，非流动财富 716.48 亿元。从组成看，流动财富主要由其他应收款（占 99.76%）组成；非流动财富主要由永远股权投资（占 98.94%）组成。限制 2024 年底，公司本部货币资金为 9.11 亿元。限制 2024 年底，公司本部欠债总额 3428.52 亿元，较上年下面落 4.79%。限制 2024 年底， 公司本部一皆债务 2242.01 亿元。限制 2024 年底，公司本部一皆债务本钱化比率 59.45%。2024 年，公司本部营业总收入为 34.64 亿元，利润总额为-179.05 亿元。2024 年，公司本部策动行径现款流净额为-128.41 亿元，投资行径现款流净额 23.83 亿元，筹资活 动现款流净额-75.00 亿元。 （五）ESG 方面   公司将 ESG 融入公司业求履行，培植可不息发展照应，现在公司 ESG 抽象表现较好。   公司对持可不息发展理念，积极践行企业社会使命，极力于于将绿色、低碳理念融入想象、建造、营运等全过程，打造资源省俭 型、环境友好型绿色东谈主居，同期不息推动绿色供应链打造、倡导绿色租借、积极探索碳中庸社区构建等，依据《表象变化关连财务       （TCFD）开展表象变化风险分析，现在已制定近 50 项可不息发展主见，包括碳减排、减废、动力使用、客户、员 信息透露指南》 工、供应商等多方面。限制 2024 年底，公司豪恣绿色建筑评价步骤的面积存计超 3.35 亿平素米，新增豪恣绿色建筑评价步骤的面 积 699.7 万平素米。 七、外部援手   公司第一大股东深铁集团承担着深圳市 95%以上的轨谈交通建设运营任务，一直保持高强度的基础设施投资建设，不息加密都 市圈轨谈交通收集建设。深铁集团全市城轨运营里程永远保持中国乃至全球城市第一阵营地位，线网建设密度、客运强度、灵敏出 行占比等辩论位居中国内地城市第一。深铁集团城轨 TOD 指数连气儿四年位居行业第一。列车准点率、运转可靠度、开导可靠度、 列车牵引能耗、职工培训、服务密度及安全等要道时间辩论位居全球地铁行业前线。   自 2023 年底以来，深圳国资国企及深铁集团以市集化、法治化方式通过匡助公司处置流动性较低的不动产和永远股权投资、 参与印力花费基础设施 REIT 认购、援手公司完成深圳湾超等总部基地面目转让、受让公司所持有的红树湾物业开发面目投资收益 权等技能对公司给予援手，并积极谐和种种金融资源，助力公司开展融资。2025 年 1 月 27 日，为有用化解风险，切实保护购房主谈主、 债权东谈主、投资东谈主的利益，董事会决定充实公司策动照应力量，利用大股东深铁集团在内的各方资源上风，进一步聚焦主业，加速融 资模式转型，更好推动万科肃肃策动和可不息发展。与此同期，广东省、深圳市及关联部门、金融机构也密集发声，援手万科肃肃 发展。同期，深铁集团向公司提供股东借款用于公司偿还在公开市集刊行的债券本息（限制 2025 年 5 月 15 日借款额度达 118.52 亿元）   。                                                             追踪评级答复     |   14 八、追踪评级论断   基于对公司策动风险、财务风险、债项条件及外部援手等方面的抽象分析评估，调处资信折服保管公司主体永远信用等第为 AAA，保管“21 万科 04”                “21 万科 06”                         “22 万科 02”                                  “22 万科 03”                                           “22 万科 04”                                                    “22 万科 05”                                                             “22 万科 06”                                                                      “22 万科 07”                                                                               “23 万 科 01”“22 万 科 GN001”“22 万 科 GN002”“22 万 科 GN003”“22 万 科 MTN004”“22 万 科 MTN005”“23 万 科 MTN001”“23 万科 MTN002”“23 万科 MTN003”“23 万科 MTN004”信用等第为 AAA，评级预测为褂讪。                                                                  追踪评级答复       |   15 附件 1-1      公司前十大股东明细（限制 2025 年 3 月底）  序号                           股东称呼                        持股数目（股）               持股比例 尊府着手：调处资信证据公司一季报整理 附件 1-2      公司组织架构图（限制 2025 年 5 月 20 日） 尊府着手：公司提供 附件 1-3      公司主要子公司情况（限制 2024 年底） 序号                    称呼                      注册地   币种       注册本钱（千元）                表决权                                                                      追踪评级答复            |       16                                     追踪评级答复      |     17 尊府着手：调处资信证据公司年报整理                                                                        追踪评级答复       |       18 附件 2-1    主要财务数据及辩论（公司统一口径）                  项   目                 2022 年            2023 年            2024 年            2025 年 3 月 财务数据 现款类财富（亿元）                                   1372.32               998.35            883.58             755.49 应收账款（亿元）                                         75.05             72.94             81.11              91.85 其他应收款（亿元）                                   2726.95           2548.40           2214.25               2183.54 存货（亿元）                                      9070.57           7016.96           5190.09               4993.07 永远股权投资（亿元）                                  1295.12           1305.63           1155.69               1114.99 固定财富（亿元）                                        164.20            192.33            206.11             200.80 在建工程（亿元）                                         18.50             29.20             15.39              14.44 财富总额（亿元）                                   17578.05          15048.50          12862.60           12440.39 实收本钱（亿元）                                        116.31            119.31            119.31             119.31 少数股东权益（亿元）                                  1623.11           1521.49           1361.88               1332.46 统统者权益（亿元）                                   4056.37           4029.34           3388.55               3299.74 短期债务（亿元）                                        645.17            624.16        1582.78                     / 永远债务（亿元）                                    2495.89           2576.35           2029.99                     / 一皆债务（亿元）                                    3141.06           3200.52           3612.77                     / 营业总收入（亿元）                                   5038.38           4657.39           3431.76                379.95 营业成本（亿元）                                    4053.19           3947.84           3082.65                356.77 其他收益（亿元）                                          0.00              0.00              0.00               0.00 利润总额（亿元）                                        524.08            298.05        -471.87                -67.31 EBITDA（亿元）                                      666.14            437.30        -318.08                    -- 销售商品、提供劳务收到的现款（亿元）                          3235.35           2966.49           2009.98                301.18 策动行径现款流入小计（亿元）                              3656.73           3211.29           2196.22                414.61 策动行径现款流量净额（亿元）                                   27.50             39.12             38.00             -57.93 投资行径现款流量净额（亿元）                              -130.30               -46.16            108.09              26.80 筹资行径现款流量净额（亿元）                                   34.39        -368.13           -276.73                -97.54 财务辩论 销售债权盘活次数（次）                                      82.04             62.88             44.48                 -- 存货盘活次数（次）                                         0.41              0.49              0.51                 -- 总财富盘活次数（次）                                        0.27              0.29              0.25                 -- 现款收入比（%）                                         64.21             63.69             58.57              79.27 营业利润率（%）                                         14.71             11.24              4.82               0.90 总本钱收益率（%）                                         5.91              3.50             -6.01                 -- 净财富收益率（%）                                         9.27              5.08            -14.37                 -- 永远债务本钱化比率（%）                                     38.09             39.00             37.46                  / 一皆债务本钱化比率（%）                                     43.64             44.27             51.60                  / 财富欠债率（%）                                         76.92             73.22             73.66              73.48 流动比率（%）                                         131.32            139.97            127.60             130.34 速动比率（%）                                          47.16             54.58             55.42              56.67 策动现款流动欠债比（%）                                      0.26              0.48              0.53                 -- 现款短期债务比（倍）                                        2.13              1.60              0.56                  / EBITDA 利息倍数（倍）                                    5.53              3.07             -2.32                 -- 一皆债务/EBITDA（倍）                                    4.72              7.32            -11.36                 -- 注：1．本答复中部分统统数与各相加数之和在余数上存在各异，系四舍五入形成，除很是阐述外，均指东谈主民币；2．短期债务包括短期借款、一年内到期的永远借款和马虎债券，不含已计提的应 付利息；永远债务包括永远借款、马虎债券；利息开销剔除租借欠债的利息开销；3．公司 2025 年一季度数据未经审计；4．“--”默示辩论不适用，“/”默示数据未获取 尊府着手：调处资信证据公司年报及一季报整理                                                                               追踪评级答复              |        19 附件 2-2    主要财务数据及辩论（公司本部口径）                  项   目     2022 年            2023 年            2024 年            2025 年 3 月 财务数据 现款类财富（亿元）                           445.43            183.97              9.11               8.68 应收账款（亿元）                              0.00              0.00              0.00               0.00 其他应收款（亿元）                       4328.67           4381.58           4230.76               4231.09 存货（亿元）                                0.00              0.00              0.00               0.00 永远股权投资（亿元）                          639.10            699.28            708.92             707.59 固定财富（亿元）                              0.23              0.17              0.14               0.14 在建工程（亿元）                              8.55              9.64              0.00               0.00 财富总额（亿元）                        5457.23           5308.94           4957.48               4954.92 实收本钱（亿元）                            116.31            119.31            119.31             119.31 少数股东权益（亿元）                            0.00              0.00              0.00               0.00 统统者权益（亿元）                       1599.75           1708.01           1528.96               1550.07 短期债务（亿元）                            459.94            453.08        1246.15                     / 永远债务（亿元）                        1680.73           1603.28               995.86                  / 一皆债务（亿元）                        2140.67           2056.36           2242.01                     / 营业总收入（亿元）                            26.15             28.78             34.64               2.70 营业成本（亿元）                              0.00              0.00              0.00               0.00 其他收益（亿元）                              0.00              0.00              0.00               0.00 利润总额（亿元）                            145.71            154.25        -179.05                 21.11 EBITDA（亿元）                               /                 /                 /                 -- 销售商品、提供劳务收到的现款（亿元）                    0.00              0.00              0.00               0.00 策动行径现款流入小计（亿元）                  1868.56           1673.42               805.22             112.97 策动行径现款流量净额（亿元）                  -199.61               -36.52        -128.41                 55.89 投资行径现款流量净额（亿元）                       -2.93              1.03             23.83               0.08 筹资行径现款流量净额（亿元）                      144.98        -225.90               -75.00             -59.84 财务辩论 销售债权盘活次数（次）                             --                --                --                 -- 存货盘活次数（次）                               --                --                --                 -- 总财富盘活次数（次）                            0.00              0.01              0.01                 -- 现款收入比（%）                              0.00              0.00              0.00               0.00 营业利润率（%）                             97.89             98.96             98.46              99.92 总本钱收益率（%）                                /                 /                 /                 -- 净财富收益率（%）                             9.11              9.03            -11.71                 -- 永远债务本钱化比率（%）                         51.23             48.42             39.44                  / 一皆债务本钱化比率（%）                         57.23             54.63             59.45                  / 财富欠债率（%）                             70.69             67.83             69.16              68.72 流动比率（%）                             219.36            228.60            174.34             184.69 速动比率（%）                             219.36            228.60            174.34             184.69 策动现款流动欠债比（%）                         -9.17             -1.83             -5.28                 -- 现款短期债务比（倍）                            0.97              0.41              0.01                  / EBITDA 利息倍数（倍）                           /                 /                 /                 -- 一皆债务/EBITDA（倍）                           /                 /                 /                 -- 注：“--”默示辩论不适用，“/”默示数据未获取 尊府着手：调处资信证据公司年报及一季报整理                                                                   追踪评级答复              |        20 附件 3   主要财务辩论的规画公式         辩论称呼                                     规画公式 增长辩论         财富总额年复合增长率          净财富年复合增长率 （1）2 年数据：增长率=（本期-上期）/上期×100%        营业总收入年复合增长率 （2）n 年数据：增长率=(本期/前 n 年)^（1/(n-1)）-1×100%         利润总额年复合增长率 策动效果辩论            销售债权盘活次数 营业总收入/（平均应收账款净额+平均应收单据+平均应收款项融资）               存货盘活次数 营业成本/平均存货净额             总财富盘活次数 营业总收入/平均财富总额                现款收入比 销售商品、提供劳务收到的现款/营业总收入×100% 盈利辩论               总本钱收益率 （净利润+用度化利息开销）/（统统者权益+永远债务+短期债务）×100%               净财富收益率 净利润/统统者权益×100%                营业利润率 （营业总收入-营业成本-税金及附加）/营业总收入×100% 债务结构辩论                财富欠债率 欠债总额/财富统统×100%            诊治后财富欠债率 （欠债总额-预收款项-左券欠债）/（财富总额-预收款项-左券欠债）×100%          一皆债务本钱化比率 一皆债务/（永远债务+短期债务+统统者权益）×100%          永远债务本钱化比率 永远债务/（永远债务+统统者权益）×100%                 担保比率 担保余额/统统者权益×100% 永远偿债能力辩论            EBITDA 利息倍数 EBITDA/利息开销           一皆债务/ EBITDA 一皆债务/ EBITDA 短期偿债能力辩论                 流动比率 流动财富统统/流动欠债统统×100%                 速动比率 （流动财富统统-存货）/流动欠债统统×100%          策动现款流动欠债比 策动行径现款流量净额/流动欠债统统×100%             现款短期债务比 现款类财富/短期债务 注：现款类财富=货币资金+交易性金融财富+应收单据+应收款项融资中的应收单据   短期债务=短期借款+交易性金融欠债+一年内到期的非流动欠债+马虎单据+其他短期债务   永远债务=永远借款+马虎债券+租借欠债+其他永远债务   一皆债务=短期债务+永远债务   EBITDA=利润总额+用度化利息开销+固定财富折旧+使用权财富折旧+摊销   利息开销=本钱化利息开销+用度化利息开销                                                                 追踪评级答复   |   21 附件 4-1     主体永远信用等第竖立及含义   调处资信主体永远信用等第诀别为三等九级，象征默示为：AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C。除 AAA 级、CCC 级（含）以劣等第外，每一个信用等第可用“+”“-”象征进行微调，默示略高或略低于本等第。   各信用等第象征代表了评级对象负约概率的上下和相对排序，信用等第由高到低反馈了评级对象负约概率慢慢增高，但不排 除高信用等第评级对象负约的可能。   具体等第竖立和含义如下表。    信用等第                               含义     AAA       偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，负约概率极低      AA       偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，负约概率很低      A        偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，负约概率较低      BBB      偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，负约概率一般      BB       偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，负约概率较高      B        偿还债务的能力较地面依赖于邃密的经济环境，负约概率很高      CCC      偿还债务的能力止境依赖于邃密的经济环境，负约概率极高      CC       在歇业或重组时可获取保护较小，基本弗成保证偿还债务      C        弗成偿还债务 附件 4-2     中永远债券信用等第竖立及含义   调处资信中永远债券信用等第竖立及含义同主体永远信用等第。 附件 4-3     评级预测竖立及含义   评级预测是对信用等第将来一年傍边变化标的和可能性的评价。评级预测时时分为正面、负面、褂讪、发展中等四种。    评级预测                               含义      正面       存在较多故意身分，将来信用等第调升的可能性较大      褂讪       信用景色褂讪，将来保持信用等第的可能性较大      负面       存在较多不利身分，将来信用等第调降的可能性较大     发展中       特殊事项的影响身分尚弗成明确评估，将来信用等第可能调升、调降或保管                                                    追踪评级答复    |   22